KUNCI NARASI — Pembangunan Ibu Kota Nusantara (IKN) di Kalimantan Timur dan proyek strategis nasional Refinery Development Master Plan (RDMP) Kilang Pertamina di Balikpapan telah sejak awal diproyeksikan sebagai pendorong besar investasi di kawasan tersebut. Menurut Kepala DPMPTSP Kota Balikpapan, Hasbullah Helmi, kehadiran kedua proyek ini meningkatkan realisasi investasi hingga 683,44 persen dibanding sebelumnya, dari sekitar Rp 3,53 triliun menjadi lebih dari Rp 24 triliun.

Sebagian besar lonjakan investasi datang dari proyek kilang (RDMP) yang menyumbang signifikan, serta aktivitas MICE (meeting, insentif, konvensi) yang tumbuh seiring pembangunan infrastruktur IKN.

Dengan gelombang investasi tersebut, ekspektasi terhadap pasar properti Balikpapan sangat tinggi orang berharap permintaan hunian akan terus meroket, khususnya di segmen residensial.

Namun, kenyataan pasar properti di Balikpapan justru berbalik sejak kuartal II dan III 2025. Data Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia menunjukkan bahwa nilai penjualan properti residensial pada triwulan III 2025 turun 44,98 persen dibanding periode sama tahun sebelumnya.

Perlambatan ini sekaligus mematahkan anggapan bahwa euforia IKN masih terus mendorong pasar properti lokal. Kepala BI Balikpapan, Robi Ariadi, mengungkapkan bahwa penurunan penjualan disebabkan oleh meredanya minat yang semula dipacu oleh pembangunan proyek-proyek besar.

Selain itu, pertumbuhan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) juga melemah. Di triwulan III 2025, IHPR hanya tumbuh 0,67 % secara tahunan, lebih rendah dari triwulan II yang mencapai 0,81 %.

Beberapa faktor utama memicu lesunya pasar properti Balikpapan pasca lonjakan awal:

1. Normalisasi Permintaan Setelah Euforia
   Menurut BI, dorongan pembelian properti sebelumnya sangat dipengaruhi oleh ekspektasi besar dari IKN dan RDMP. Setelah sebagian proyek memasuki fase lebih stabil atau akhir, lonjakan minat pun mereda.
2. Segmen Rumah Tipe Menengah dan Kecil Melemah
   Penurunan harga paling terasa pada rumah tipe menengah (luas bangunan 36–70 m²) dan tipe kecil (≤36 m²).
3. Ketergantungan pada Pembiayaan KPR
   Mayoritas transaksi properti residensial di Balikpapan masih menggunakan KPR (Kredit Pemilikan Rumah). Robi menyebutkan bahwa sekitar 86 persen pembelian rumah primer pada triwulan III 2025 dilakukan lewat KPR.
4. Kondisi Ekonomi Makro
   Meski investasi besar masuk, tekanan ekonomi seperti inflasi, kenaikan biaya bahan bangunan, dan upah tenaga kerja turut membebani pengembang dan pembeli.
5. Siklus Proyek Strategis Selesai
   Proyek RDMP sudah memasuki masa akhir pembangunan, sehingga efek ledakan investasi awal mulai mereda. Kepala DPMPTSP Balikpapan menyebut ini sebagai pekerjaan rumah agar pertumbuhan properti tetap berlanjut.

Menanggapi kontraksi pasar, para pengembang properti di Balikpapan beradaptasi dengan mengalihkan fokus ke rumah tipe kecil dan menengah yang lebih terjangkau.

Meskipun demikian, sebagian rumah tipe besar juga mencatat kenaikan harga, tapi penjualan segmen ini justru turun mencerminkan korelasi terbalik antara kenaikan harga dan minat beli.

Bank Indonesia pun memperkuat kebijakan Insentif Likuiditas Makroprudensial (KLM) guna mendukung pembiayaan perumahan rakyat dan menjaga aliran kredit properti.

Meski investasi besar dari IKN dan RDMP sempat mendongkrak realisasi modal di Balikpapan, kontraksi sektor properti memberikan risiko bagi perekonomian lokal:

• Penurunan kegiatan penjualan properti bisa menekan pendapatan pengembang dan pembangunan jangka pendek.
• Jika tren berlanjut, sektor konstruksi bisa kembali melambat; padahal sebelumnya konstruksi menyumbang besar terhadap PDRB Kota Balikpapan.
• Turunnya aktivitas investasi residensial bisa mengurangi multiplier effect ke sektor lain (material bangunan, tenaga kerja, dll).

Namun, di sisi positif, kredit properti mulai menunjukkan perbaikan. Pada triwulan III 2025, penyaluran kredit properti tercatat Rp 1,17 triliun, dan meski masih terkontraksi 3,46 persen YoY, kondisinya lebih baik dibanding kuartal sebelumnya.

Meski saat ini pasar properti Balikpapan sedang lesu, prospek jangka menengah tetap cukup positif jika beberapa faktor dapat terkelola:

• Fokus hunian terjangkau: Dengan pergeseran pengembang ke rumah tipe kecil dan menengah, segmen ini bisa menjadi penopang penting, apalagi dukungan kebijakan KPR dan FLPP masih kuat.
• Stabilitas investasi: Meskipun proyek RDMP mulai rampung, investasi terkait IKN bisa terus berkembang, terutama di sektor MICE, perhotelan, dan infrastruktur pendukung, asalkan promosi potensi Balikpapan terus dilakukan.
• Kebijakan likuiditas: Kebijakan KLM dari BI sangat krusial untuk menjaga aliran kredit properti, terutama bagi pengembang hunian rakyat dan masyarakat berpenghasilan rendah.

Penurunan penjualan properti residensial di Balikpapan sekitar 45 persen (44,98 %) pada triwulan III 2025 menunjukkan bahwa euforia awal akibat IKN dan RDMP tidak sepenuhnya berkelanjutan. Meskipun investasi besar telah merangsek masuk, pasar properti menghadapi normalisasi permintaan dan tekanan ekonomi yang nyata.

Para pengembang harus kembali mengadaptasi strategi mereka untuk segmen hunian terjangkau, sementara institusi keuangan dan pemerintah perlu terus memperkuat dukungan lewat insentif pembiayaan agar sektor properti tetap menjadi kontributor pertumbuhan ekonomi lokal. Di tengah perlambatan ini, menjaga optimisme jangka panjang sangat penting terutama jika Balikpapan ingin menjadikan momen IKN dan RDMP sebagai pijakan menguat, bukan sekadar lonjakan sesaat.