KUNCI NARASI — Barry Sternlicht, seorang investor besar di sektor properti AS sekaligus Ketua & CEO dari Starwood Capital Group yang memiliki portofolio properti komersial dan residensial di New York City melontarkan peringatan keras terhadap kebijakan yang terusulkan oleh walikota-terpilih Zohran Mamdani. Sternlicht menyatakan bahwa Jakarta pro-penyewa (rental-friendly) yang direncanakan dapat membawa kota besar Amerika itu ke kondisi yang “mirip” dengan Mumbai — dalam pengertian terkini yang ia gambarkan sebagai penurunan investasi, rusaknya kondisi bangunan, dan keengganan pengembang untuk beroperasi.

Kebijakan yang menjadi pokok kontroversi adalah usulan pembekuan sewa (rent freeze) untuk apartemen yang masuk dalam kategori “rent-stabilized” di New York, serta syarat bahwa setiap proyek pembangunan properti bernilai lebih dari US$100 juta wajib melalui serikat pekerja (union) untuk konstruksi. Sternlicht berpendapat bahwa kombinasi regulasi ketat, biaya konstruksi tinggi akibat keharusan memakai tenaga serikat, dan pembekuan sewa akan mengikis insentif bagi pengembang, menyebabkan bangunan tak terpelihara dan kota mengalami “kemunduran”.

– Pokok Pernyataan Sternlicht

• “Over $100 million, every project in New York has to go union, and it’s super expensive. other developers have tried to cut deals with the unions but they rule New York.

• “And then the far left … says the tenants don’t have to pay. Well, you can’t kick them out if they don’t pay. So the neighbour finds out … then you’re basically going to turn New York City into Mumbai.”

• Sternlicht juga menyebut bahwa timnya mempertimbangkan keluar dari kota tersebut sebagai reaksi terhadap kebijakan yang dianggap anti-pengembang.

– Kenapa “Mumbai”?

Menurut Sternlicht, perbandingan ini muncul karena beberapa ciri yang ia khawatirkan akan muncul di New York:

• Bangunan koloni yang megah namun mulai rusak karena pemilik tidak bisa meraih keuntungan memadai.

• Sistem sewa dan kepemilikan properti yang menurutnya bisa runtuh bila banyak penyewa berhenti membayar karena merasa terlindungi secara regulasi.

• Investasi properti yang terhenti karena beban regulasi, biaya pembangunan dan pemeliharaan yang melonjak sesuatu yang mirip dengan situasi yang kerap dikaitkan dengan kota-kota besar di negara berkembang seperti Mumbai.

– Respon dan Konteks Lokal New York

“Walikota-terpilih Zohran Mamdani memenangi pemilihan atas platform yang kuat mendukung penyewa (renters) dan berjanji: pembekuan sewa untuk apartemen “rent-stabilized”, memperbanyak rumah permanen yang terjangkau (affordable housing) tiga kali lipat, dan penguatan hak penyewa serta pembiayaan publik untuk perumahan.”

“Dari sisi pengembang dan pemilik properti, muncul kekhawatiran bahwa kebijakan tersebut akan menekan margin, memperlambat pembangunan baru dan pemeliharaan bangunan lama dengan implikasi bahwa kualitas dan pasokan perumahan dapat merosot. Sternlicht menempatkan dirinya dalam kubu yang sangat kritis terhadap arah kebijakan ini.”

– Dampak Potensial

Bila skenario yang diperingatkan Sternlicht benar-benar terjadi, beberapa dampak yang bisa muncul antara lain:

• Pengembang menunda atau membatalkan proyek-proyek baru karena biaya dan risiko yang dianggap terlalu tinggi.

• Pemilik properti enggan melakukan renovasi ataupun pemeliharaan bangunan karena bukan hanya biaya saja yang tinggi, namun juga regulasi yang berat.

• Kualitas hunian makin menurun, banyak bangunan yang “tertinggal” dalam pemeliharaan — kondisi ini yang ia contohkan seperti bangunan kolonial di Mumbai yang megah tapi rusak.

• Efek domino sosial ekonomi: penyewa merasa terlindungi sehingga potensi tunggakan sewa meningkat, yang kemudian memengaruhi aliran pendapatan bagi pemilik/hunian sewaan, dan akhirnya seluruh ekosistem properti bisa terdampak.

• Investor global atau nasional menarik modalnya dari pasar properti New York, yang bisa berdampak pada harga, pembangunan, dan daya tarik kota sebagai pusat bisnis serta tempat tinggal.

– Catatan Kritis

• “Perbandingan dengan Mumbai bukanlah pernyataan bahwa kondisi New York saat ini sama persis dengan kondisi Mumbai, melainkan sebagai peringatan simbolis bahwa tanpa investasi dan pemeliharaan yang cukup, kota besar bisa mengalami kemunduran infrastruktur properti dan keengganan investor.”

• “Kebijakan pembekuan sewa dan regulasi penyewa memang terancang untuk melindungi kelompok yang selama ini merasakan beban harga sewa yang tinggi di kota-besar seperti New York. Di sisi lain, pihak pemilik dan pengembang menyoroti bahwa tanpa margin dan insentif, sistem properti akan sulit berkelanjutan.”

• “Meski demikian, ada argumen lain bahwa reformasi seperti hak penyewa yang lebih kuat dan peningkatan pasokan perumahan terjangkau (kendati lewat subsidi publik) bisa menjadi bagian penting dari solusi krisis perumahan — sehingga seluruh narasi “kota akan jadi seperti Mumbai” dapat anda lihat sebagai satu perspektif dari satu pihak (investor).”

– Kesimpulan

“Dalam sebuah wawancara dengan CNBC, Barry Sternlicht mengeluarkan peringatan keras bahwa kebijakan-kebijakan radikal yang diusung oleh Walikota-terpilih Zohran Mamdani khususnya pembekuan sewa dan regulasi kuat terhadap pengembang — dapat mendorong New York City ke arah yang “mirip” dengan kondisi yang ia asosiasikan dengan Mumbai: yakni investasi yang melambat, properti yang tak terpelihara, dan pasokan hunian yang tertekan. Kebijakan tersebut jelas berada di persimpangan antara perlindungan sosial dan keberlanjutan ekonomi pasar properti.”