Kuncinarasi.com – Kinerja pra-penjualan (pre-sales) sektor properti diperkirakan membaik pada 2026 seiring dengan rencana peluncuran proyek yang semakin agresif dari para pengembang.  Analis Maybank Sekuritas Indonesia Kevin Halim dalam riset 5 Februari 2026 memaparkan, sepanjang tahun 2025, total pra-penjualan agregat di luar penjualan lahan joint venture tercatat sebesar Rp 24 triliun, turun 7% secara tahunan, setelah mencatat kinerja kuat dengan pertumbuhan tahunan majemuk (CAGR) sebesar 13% pada periode tahun 2020–2024.

Permintaan hunian sepanjang 2025 masih tergolong lemah, terutama pada semester II-2025 yang mencatat penurunan 13% dibandingkan semester sebelumnya. Dari sisi segmen harga, permintaan cenderung mengarah ke segmen atas. Unit dengan harga di atas Rp 5 miliar mencatat pertumbuhan paling kuat dengan kenaikan 36% secara tahunan pada tahun 2026.

Mengapa Valuasi Saat Ini Tergolong Murah

Jika kita meninjau data historis, banyak emiten properti seperti BSDE, CTRA, hingga SMRA yang saat ini diperdagangkan pada tingkat Price to Book Value (PBV) di bawah rata-rata lima tahunnya. Penurunan valuasi ini sebelumnya dipicu oleh sentimen suku bunga tinggi yang sempat menekan daya beli masyarakat. Namun, memasuki tahun 2026, kondisi makroekonomi mulai berbalik arah. Suku bunga yang mulai melandai membuat beban bunga bagi pengembang berkurang dan, di sisi lain, merangsang kembali minat masyarakat untuk mengambil Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Valuasi yang murah ini memberikan margin of safety yang cukup luas bagi investor. Ketika pasar menyadari bahwa fundamental emiten masih solid dan pertumbuhan marketing sales mulai merangkak naik, potensi kenaikan harga saham (capital gain) menjadi sangat terbuka lebar.

Proyek Baru Sebagai Mesin Pertumbuhan

Tahun 2026 menjadi saksi kembalinya ekspansi lahan dan peluncuran produk hunian baru. Para emiten tidak lagi hanya mengandalkan stok lama, tetapi mulai memperkenalkan konsep township yang lebih modern, ramah lingkungan, dan terintegrasi dengan transportasi publik (TOD).

• Efisiensi Biaya: Proyek-proyek baru ini umumnya dikembangkan di atas lahan yang sudah diakuisisi emiten bertahun-tahun lalu dengan harga perolehan rendah (landbank tua), sehingga margin keuntungan yang didapat saat ini menjadi sangat tebal.
• Segmentasi Pasar: Fokus pada segmen menengah-atas terbukti lebih resilien terhadap gejolak ekonomi. Permintaan akan hunian di kawasan mandiri yang memiliki fasilitas lengkap tetap tinggi, terutama di wilayah penyangga Jakarta seperti Serpong dan Bekasi.

Dampak Positif Terhadap Kinerja Keuangan

Peluncuran proyek baru secara langsung akan mendongkrak marketing sales atau pra-penjualan. Dalam akuntansi properti, penjualan ini memang tidak langsung diakui sebagai pendapatan di laporan laba rugi, namun ia menjadi “tabungan” pendapatan (unearned revenue) yang akan memperkuat performa perusahaan di kuartal-kuartal mendatang. Dengan struktur permodalan yang lebih sehat dan rasio utang terhadap ekuitas (Debt to Equity Ratio) yang terjaga, emiten properti memiliki fleksibilitas tinggi untuk terus melakukan pembangunan fisik secara tepat waktu.

Resiliensi emiten properti di tahun 2026 didorong oleh dua pilar: valuasi saham yang masih atraktif di mata investor dan keberanian melakukan ekspansi proyek baru yang relevan dengan kebutuhan pasar saat ini. Bagi investor yang memiliki horizon jangka panjang, momen ini adalah peluang emas untuk melakukan akumulasi pada saham-saham yang memiliki rekam jejak pembangunan yang kuat dan cadangan lahan yang luas.

Sinergi antara kebijakan pemerintah yang mendukung sektor perumahan dan strategi internal emiten dalam mengelola portofolio proyeknya akan memastikan bahwa sektor properti tetap menjadi motor penggerak indeks saham di tahun ini. Dengan fundamental yang menguat, tahun 2026 bisa jadi merupakan tahun “panen” bagi mereka yang berani berinvestasi saat valuasi masih berada di titik rendah.